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德阳最大小区 住房维修基金越用越多

更新时间:2018-01-15  


东汽馨苑小区内,用公共收益新建、维修的亭子、长廊

东汽馨苑拥有4000多户业主,是德阳最大业主小区。规模大,日常维护修理花费也自然不小。然而奇怪的是,这个小区的住房维修基金不但没有少,反而越用越多。“近3年多了100多万元。”谈及此事,该小区业委会副主任胥怀君颇显自豪。

  为何能越用越多?源自德阳经开区两年多前开始的一项社区治理新探索。为激活社会力量深度参与社区治理,2014年5月,全省首个业主委员会协会--乐安社区业主委员会协会在德阳经开区旌东街道办正式备案成立。协会指导业委会“学会理财创收”,该社区的东汽馨苑成为首个尝到甜头的小区。

  业委会“抱团” 住房维修基金“自己管”

  谈及成立协会,乐安社区居委会主任江炳蓉表示,初衷是为了让业委会“抱团”提高自治能力。“成立协会前,我每天超过1/3的工作时间都在调解小区居民纠纷。”她表示,乐安社区辖区面积2.5平方公里,物业小区16个,上万户业主。尽管当时超过2/3的小区成立了业委会,但居民遇到楼上漏水、乱停乱放等问题,还是都会直接找到社区,要求解决。

  每天都会聚满喝茶、聊天、晒太阳的业主。

  2015年,江炳蓉开始在社区发起倡议,希望社区16个小区“抱团”成立业主委员会协会,提高自治能力,化解矛盾纠纷,同时学会如何理财创收,将业主利益最大化。令她没想到的是,这个倡议受到广泛拥护,没多久就正式备案成立。江炳蓉兼任协会会长,从社区角度为协会提供政策指导和帮助。各小区的业委会主任、副主任负责协会具体工作开展。

  “业委会都名存实亡,协会还能起啥子作用?”尽管质疑一直都在,但实践效果却让好得出奇。江炳蓉给出一组数据:自协会成立至2015年底,共化解矛盾纠纷130多起。今年以来,已化解30多起。“理财创收”的收获则更让大家始料未及。协会集思广益助推东汽馨苑“唤醒沉睡的住房维修基金”是第一步。

  据介绍,截至2013年底,该小区住房维修基金有1600多万元。“之前这些钱都是由市建设部门代管,由于使用的不确定性,按活期利息结算,年利息仅为5万多元。”胥怀君表示,协会成员查询相关法律法规后,了解到只要取得2/3业主面积及2/3业主的支持,该笔基金可由业委会管理。经过长达半年多努力,协会成功指导东汽馨苑业主委员会组织业主将维修基金成功划出,仅2014年当年就实现了利息增值近50万元。“我们将1500万存为定期,剩余100多万元作为活期,以便灵活使用。利息则从0.35涨到了3.25,涨了近十倍。”

  与物管“谈分成” 公共收益保住了维修开销

  “以往大家只看到小区人多矛盾多,现在才意识到人多地宽其实也隐藏着很多创收优势。”该小区业委会副主任胥怀君骄傲地告诉记者,如今小区每年公共收入可达近百万元,足以应付日常维修管理。住房维修基金不但可以一分不动,还能钱生钱,越用越多。

  与物管公司合理商谈地面停车费、公共用房用地出租、广告牌等收入分成,是创收的重要来源。“我们有1700多个地面临时停车位,每个车位管理费60元/月。”胥怀君说,以往60元,是由物管公司扣除20元的管理费后,再和业委会平分。实际上是物管公司拿了2/3,业主只享受到1/3的收益。经过协会长达半年多的成本核算和调查,最终业委会和物管公司达成共识,全额平分,各享一半。如今,加上电梯广告、户外摆摊设点、公共用房出租等,东汽馨苑每年多出来的公共收入达近百万元。

  11月16日下午,冬日暖阳普照。走进东汽馨苑小区,亭子、长廊四处聚满喝茶、聊天、晒太阳的老人。“这些都是近两年业委会组织新建、维修的。”老人们告诉记者,除了这些,前不久小区刚花了20多万元完成了一轮电路改造,96个单元每一层楼的灭火器也全部换新,花了8万多元。

  模式推广不易 信任、选人都是难点

  东汽馨苑的成功案例能否复制?这也是乐安社区一直在探索的方向。但实践看来,并不容易。

  作为协会副主任,胥怀君也多次开课传播经验,谈业委会如何合法合规将业主利益最大化,业委会如何和物管公司谈分成等。“但目前业委会自己管理住房维修基金的,德阳仍只有我们一家。”在他看来,业主信任业委会是关键。

  “有小区我们去做过调查,很多业主第一反应就是钱还是放在政府部门文档,业委会管万一出事怎么办?”协会副会长王长治也表示,业委会“理财创收”的基础是要赢得绝大多数业主的信任。

  其次,业委会选人难也是制约推广的关键。指导各小区业委会成立、换届、培训等两年多,王长治也摸索出一套选人经验:首先看人品,其次看公益心,还得有空闲时间和一定经济基础。

  尽管复制推广不易,德阳经开区管委会李成金却认为,乐安社区的探索为德阳创新基层现代治理提供了一个样本,意义积极而深远。下一步,德阳经开区将进一步转变政府职能,完善社会组织监督管理,推动社会组织和社会力量深入参与社区治理,进一步提升居民“幸福感”。

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