德阳最大小区 住房维修基金越用越多

东汽馨苑小区内，用公共收益新建、维修的亭子、长廊

东汽馨苑拥有4000多户业主，是德阳最大业主小区。规模大，日常维护修理花费也自然不小。然而奇怪的是，这个小区的住房维修基金不但没有少，反而越用越多。“近3年多了100多万元。”谈及此事，该小区业委会副主任胥怀君颇显自豪。

　　为何能越用越多?源自德阳经开区两年多前开始的一项社区治理新探索。为激活社会力量深度参与社区治理，2014年5月，全省首个业主委员会协会--乐安社区业主委员会协会在德阳经开区旌东街道办正式备案成立。协会指导业委会“学会理财创收”，该社区的东汽馨苑成为首个尝到甜头的小区。

　　业委会“抱团” 住房维修基金“自己管”

　　谈及成立协会，乐安社区居委会主任江炳蓉表示，初衷是为了让业委会“抱团”提高自治能力。“成立协会前，我每天超过1/3的工作时间都在调解小区居民纠纷。”她表示，乐安社区辖区面积2.5平方公里，物业小区16个，上万户业主。尽管当时超过2/3的小区成立了业委会，但居民遇到楼上漏水、乱停乱放等问题，还是都会直接找到社区，要求解决。

　　每天都会聚满喝茶、聊天、晒太阳的业主。

　　2015年，江炳蓉开始在社区发起倡议，希望社区16个小区“抱团”成立业主委员会协会，提高自治能力，化解矛盾纠纷，同时学会如何理财创收，将业主利益最大化。令她没想到的是，这个倡议受到广泛拥护，没多久就正式备案成立。江炳蓉兼任协会会长，从社区角度为协会提供政策指导和帮助。各小区的业委会主任、副主任负责协会具体工作开展。

　　“业委会都名存实亡，协会还能起啥子作用?”尽管质疑一直都在，但实践效果却让好得出奇。江炳蓉给出一组数据：自协会成立至2015年底，共化解矛盾纠纷130多起。今年以来，已化解30多起。“理财创收”的收获则更让大家始料未及。协会集思广益助推东汽馨苑“唤醒沉睡的住房维修基金”是第一步。

　　据介绍，截至2013年底，该小区住房维修基金有1600多万元。“之前这些钱都是由市建设部门代管，由于使用的不确定性，按活期利息结算，年利息仅为5万多元。”胥怀君表示，协会成员查询相关法律法规后，了解到只要取得2/3业主面积及2/3业主的支持，该笔基金可由业委会管理。经过长达半年多努力，协会成功指导东汽馨苑业主委员会组织业主将维修基金成功划出，仅2014年当年就实现了利息增值近50万元。“我们将1500万存为定期，剩余100多万元作为活期，以便灵活使用。利息则从0.35涨到了3.25，涨了近十倍。”

　　与物管“谈分成” 公共收益保住了维修开销

　　“以往大家只看到小区人多矛盾多，现在才意识到人多地宽其实也隐藏着很多创收优势。”该小区业委会副主任胥怀君骄傲地告诉记者，如今小区每年公共收入可达近百万元，足以应付日常维修管理。住房维修基金不但可以一分不动，还能钱生钱，越用越多。

　　与物管公司合理商谈地面停车费、公共用房用地出租、广告牌等收入分成，是创收的重要来源。“我们有1700多个地面临时停车位，每个车位管理费60元/月。”胥怀君说，以往60元，是由物管公司扣除20元的管理费后，再和业委会平分。实际上是物管公司拿了2/3，业主只享受到1/3的收益。经过协会长达半年多的成本核算和调查，最终业委会和物管公司达成共识，全额平分，各享一半。如今，加上电梯广告、户外摆摊设点、公共用房出租等，东汽馨苑每年多出来的公共收入达近百万元。

　　11月16日下午，冬日暖阳普照。走进东汽馨苑小区，亭子、长廊四处聚满喝茶、聊天、晒太阳的老人。“这些都是近两年业委会组织新建、维修的。”老人们告诉记者，除了这些，前不久小区刚花了20多万元完成了一轮电路改造，96个单元每一层楼的灭火器也全部换新，花了8万多元。

　　模式推广不易 信任、选人都是难点

　　东汽馨苑的成功案例能否复制?这也是乐安社区一直在探索的方向。但实践看来，并不容易。

　　作为协会副主任，胥怀君也多次开课传播经验，谈业委会如何合法合规将业主利益最大化，业委会如何和物管公司谈分成等。“但目前业委会自己管理住房维修基金的，德阳仍只有我们一家。”在他看来，业主信任业委会是关键。

　　“有小区我们去做过调查，很多业主第一反应就是钱还是放在政府部门文档，业委会管万一出事怎么办?”协会副会长王长治也表示，业委会“理财创收”的基础是要赢得绝大多数业主的信任。

　　其次，业委会选人难也是制约推广的关键。指导各小区业委会成立、换届、培训等两年多，王长治也摸索出一套选人经验：首先看人品，其次看公益心，还得有空闲时间和一定经济基础。

　　尽管复制推广不易，德阳经开区管委会李成金却认为，乐安社区的探索为德阳创新基层现代治理提供了一个样本，意义积极而深远。下一步，德阳经开区将进一步转变政府职能，完善社会组织监督管理，推动社会组织和社会力量深入参与社区治理，进一步提升居民“幸福感”。